Vices cachés : la cour d’appel de Poitiers prononce la résolution de la vente d’une maison construite par ses vendeurs

CA Poitiers, 1re ch. civ., 3 mars 2026, RG n° 24/00777

Acheter une maison, puis découvrir quelques mois plus tard des infiltrations et un sol qui s’affaisse : la situation est malheureusement fréquente.

Dans un arrêt du 3 mars 2026, la cour d’appel de Poitiers rappelle que l’acquéreur peut obtenir l’anéantissement pur et simple de la vente, et ce même lorsque l’acte contient une clause excluant la garantie des vices cachés et que l’acheteur avait pris la précaution de faire inspecter le bien avant de signer.

1. Les faits : une maison construite par les vendeurs eux-mêmes

Par acte du 13 mars 2020, une acquéreuse achète une maison d’habitation en Charente-Maritime au prix de 278 000 €, financé en partie par un prêt immobilier de 140 000 €.

L’acte de vente précise que les vendeurs ont réalisé eux-mêmes l’intégralité des travaux de construction et de rénovation, sans souscrire ni assurance dommages-ouvrage, ni assurance de responsabilité décennale.

L’un d’eux exerce la profession de chef de chantier dans le gros œuvre.

Avant la vente, l’acquéreuse avait fait examiner le bien par un expert.

Son rapport, annexé à l’acte, relevait plusieurs défauts : appuis de fenêtres non conformes, solin de toiture fissuré, absence de gouttières, poêle à bois en mauvais état, traces d’un ancien dégât des eaux.

Quelques mois après la vente, des infiltrations apparaissent dans le séjour.

L’acquéreuse fait dresser un constat en novembre 2020, puis saisit le juge des référés pour obtenir une expertise judiciaire. Le rapport, déposé en mars 2023, met notamment en évidence :

– une étanchéité de la toiture-terrasse non conforme au DTU 43.4 et aux règles de l’art ;

– l’absence de joint de dilatation, à l’origine de fissures infiltrantes ;

– une chape mal dosée, devenue friable, entraînant l’affaissement du sol du séjour ;

– un tableau électrique implanté en méconnaissance de la réglementation.

L’expert alerte en outre sur un risque pour la stabilité de la charpente bois supportant la toiture-terrasse, et conclut que l’immeuble est impropre à sa destination.

2. En première instance : une demande de résolution rejetée

Par jugement du 5 mars 2024, le tribunal judiciaire de La Rochelle déboute l’acquéreuse de sa demande de résolution.

Il estime que certains désordres étaient apparents lors de la vente, que le bien avait été expertisé à la demande de l’acheteuse et que les désordres alors décrits étaient proches de ceux invoqués.

Seul le vice affectant la chape du séjour est retenu, et l’acquéreuse n’obtient que 1 000 € au titre de son préjudice de jouissance. Les dépens, expertise comprise, sont partagés par moitié.

3. En appel : la résolution de la vente est prononcée

La cour infirme le jugement après avoir vérifié, une à une, les conditions de la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil.

3.1. Des vices antérieurs à la vente

Les vices décrits par l’expert judiciaire sont liés à la construction même de l’immeuble : ils sont donc nécessairement antérieurs à la vente.

L’acquéreuse s’était bornée à réaliser des réparations conservatoires sur la toiture-terrasse.

3.2. Des vices cachés, malgré l’expertise réalisée avant l’achat

C’est le point central de l’arrêt.

La cour compare les deux rapports et constate que l’expert consulté avant la vente n’avait mentionné ni le risque d’infiltration par la toiture-terrasse, ni la fissuration liée à l’absence de joint de dilatation, ni l’affaissement de la chape, ni l’emplacement irrégulier du tableau électrique.

L’expert judiciaire indiquait d’ailleurs que ces désordres n’étaient pas visibles pour un acquéreur profane.

Avoir fait inspecter le bien ne rend donc pas « apparents » des vices que cette inspection n’a pas révélés.

3.3. Un bien impropre à l’habitation

Les infiltrations d’eau et l’affaissement de la chape rendent la maison impropre à l’usage auquel elle est destinée : l’habitation.

3.4. La clause d’exclusion de garantie écartée

Selon l’article 1643 du code civil, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera tenu d’aucune garantie, mais cette clause est inopérante lorsqu’il connaissait les vices. Or le vendeur qui a lui-même construit ou réalisé les travaux est présumé connaître les vices de l’ouvrage. L’acte de vente rappelait d’ailleurs expressément cette jurisprudence (Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-17.149).

Les vendeurs, constructeurs du bien et dont l’un est chef de chantier, ne pouvaient donc pas se retrancher derrière la clause de non-garantie.

4. Les conséquences de la résolution

4.1. Les restitutions

Les vendeurs sont condamnés à restituer le prix de 278 000 €, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que les frais de la vente au sens de l’article 1646 du code civil, limités aux honoraires du notaire (4 280 €). L’acquéreuse restituera la maison dès le prix remboursé.

Les droits d’enregistrement, en revanche, ne sont pas mis à la charge des vendeurs : en application de l’article 1961 du code général des impôts, ils ne sont restituables par l’administration fiscale qu’une fois la décision passée en force de chose jugée.

Enfin, la demande d’indemnité d’occupation des vendeurs est rejetée, en raison de l’effet rétroactif de la résolution.

4.2. Les dommages-intérêts

Le vendeur qui connaissait les vices est tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts envers l’acheteur (article 1645 du code civil).

La cour alloue :

– 21 231,57 € au titre du préjudice matériel : taxes foncières, travaux d’amélioration réalisés dans la maison et frais de déménagement ;

– 35 000 € au titre du préjudice de jouissance, subi pendant plus de cinq années.

Sont en revanche rejetées les demandes au titre de la surconsommation électrique (non justifiée), des primes d’assurance habitation (qui avaient une contrepartie réelle), de l’impôt acquitté sur les placements cédés pour financer l’apport, et du préjudice moral, jugé non distinct du préjudice de jouissance.

4.3. Le sort du prêt immobilier

Le prêt et la vente étant interdépendants, la résolution de la vente emporte celle du prêt. L’acquéreuse restitue le capital emprunté, et la banque restitue les échéances perçues ainsi que les frais de garantie.

La banque obtient par ailleurs la condamnation des vendeurs à lui verser 11 617,92 € sur le fondement de leur responsabilité délictuelle : l’inexécution d’un contrat constitue, à l’égard des tiers, une faute dont ils peuvent obtenir réparation. Son préjudice correspond aux intérêts et primes d’assurance qu’elle ne percevra pas, outre les frais de garantie.

4.4. Les frais de procédure

Les vendeurs supportent l’intégralité des dépens de première instance et d’appel, y compris ceux du référé et le coût de l’expertise judiciaire. Ils sont en outre condamnés à verser 10 000 € à l’acquéreuse et 2 000 € à la banque au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Ce qu’il faut retenir

Une expertise avant achat ne prive pas l’acquéreur de la garantie. Seuls sont exclus les vices apparents, c’est-à-dire ceux que l’acheteur pouvait déceler. Un vice que l’expert n’a pas relevé reste un vice caché.

Le vendeur « bricoleur » ou constructeur ne peut pas s’abriter derrière la clause de non-garantie. Le particulier qui a lui-même construit ou rénové son bien est présumé en connaître les vices, et la clause « vendu en l’état » devient alors inopérante.

L’expertise judiciaire est décisive. C’est elle qui a permis d’établir l’antériorité des vices, leur caractère caché et leur gravité, et c’est sur ses conclusions que la cour s’est fondée pour infirmer le jugement. Elle s’obtient en référé, avant tout procès au fond (article 145 du code de procédure civile).

Le délai pour agir est court. L’action doit être engagée dans les deux ans de la découverte du vice (article 1648 du code civil), et au plus tard dans les vingt ans de la vente (Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023). L’assignation en référé-expertise interrompt ce délai, puis la prescription est suspendue pendant la mesure d’instruction (articles 2241 et 2239 du code civil).

L’acquéreur a le choix. Il peut demander la résolution de la vente ou conserver le bien et obtenir une réduction du prix (article 1644 du code civil). Lorsque l’achat a été financé par un crédit, la banque doit être appelée à la procédure afin que le sort du prêt soit également réglé.

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