Contrat de construction de maison individuelle : retard de livraison, pénalités et garant de livraison

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI) est l’un des contrats les plus protecteurs du droit français.

Encore faut-il connaître les outils qu’il offre lorsque le chantier dérape.

Un contrat très encadré

Le CCMI est régi par les articles L. 231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

Il doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires, parmi lesquelles le prix global et forfaitaire, la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux, les pénalités de retard et les garanties apportées par le constructeur, notamment la garantie de livraison.

Les travaux que le maître d’ouvrage se réserve doivent être décrits et chiffrés par le constructeur. Cette exigence évite les mauvaises surprises en fin de chantier.

Des appels de fonds plafonnés

Le constructeur ne peut pas exiger des paiements plus rapides que l’avancement du chantier.

L’article R. 231-7 du Code de la construction et de l’habitation fixe un échéancier maximal, étape par étape : ouverture du chantier, achèvement des fondations, des murs, mise hors d’eau, mise hors d’air, achèvement des travaux d’équipement.

Avant la réception, les sommes appelées ne peuvent dépasser 95 % du prix ; le solde est payable à la réception, ou à la levée des réserves lorsque des réserves ont été formulées.

Un appel de fonds qui ne correspond pas à l’état réel du chantier peut être refusé.

Il est prudent de vérifier l’avancement avant chaque paiement.

Les pénalités de retard

En cas de retard de livraison, le constructeur doit des pénalités dont le montant ne peut être inférieur à 1/3000e du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14 du Code de la construction et de l’habitation).

Pour une maison de 250 000 €, cela représente au minimum environ 83 € par jour.

Ces pénalités sont dues sans qu’il soit nécessaire de démontrer un préjudice.

Le constructeur ne peut y échapper qu’en justifiant d’une cause de prolongation du délai prévue au contrat, comme des intempéries, dont il doit rapporter la preuve.

Le garant de livraison

La garantie de livraison est obligatoire (article L. 231-6 du Code de la construction et de l’habitation).

Elle protège le maître d’ouvrage contre l’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

Concrètement, le garant prend en charge les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement de la construction et les pénalités de retard au-delà de trente jours.

Lorsque le délai de livraison n’est pas respecté, ou que les travaux de levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant doit mettre en demeure le constructeur de livrer la maison ou d’exécuter les travaux.

Il y est tenu dès qu’il en est informé par le maître d’ouvrage.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, il doit exécuter ses propres obligations, notamment en désignant une entreprise chargée d’achever la maison.

En cas de défaillance du constructeur, il est donc essentiel d’informer rapidement le garant, par écrit.

À la réception

Le maître d’ouvrage qui n’est pas assisté d’un professionnel lors de la réception dispose de huit jours pour dénoncer, par lettre recommandée, les vices apparents non mentionnés au procès-verbal (article L. 231-8 du Code de la construction et de l’habitation).

Ce délai est très bref : mieux vaut se faire accompagner dès la visite de réception.

Ce qu’il faut retenir

•       Vérifier l’avancement réel du chantier avant chaque appel de fonds.

•       Pénalités de retard d’au moins 1/3000e du prix par jour.

•       Informer le garant de livraison par écrit dès que le délai est dépassé.

•       Huit jours après la réception pour dénoncer les vices apparents oubliés, en l’absence de professionnel.

Le cabinet CHEIKH HUSEIN AVOCAT, à Lille et Béthune, accompagne les particuliers et les copropriétés dans leurs litiges de construction devant les juridictions du Nord et du Pas-de-Calais. Pour toute question : contact@elodiecheikh-avocat.fr

Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation nécessite une analyse au cas par cas.