Achat sur plan (VEFA) : réserves, vices apparents et retard de livraison

Acheter un logement neuf sur plan, c’est acheter un bien qui n’existe pas encore.

La livraison est donc un moment clé, encadré par des délais courts que de nombreux acquéreurs ignorent.

La livraison n’est pas la réception

En vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), deux opérations distinctes coexistent : la réception, qui intervient entre le promoteur et les entreprises, et la livraison, qui intervient entre le promoteur et l’acquéreur.

C’est lors de la livraison, à la remise des clés, que l’acquéreur constate l’état de son logement.

Les vices et non-conformités apparents

Selon l’article 1642-1 du Code civil, le vendeur ne peut être déchargé des vices ou défauts de conformité apparents ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur.

Concrètement, l’acquéreur porte ses réserves sur le procès-verbal de livraison, et dispose encore d’un mois après la prise de possession pour signaler, par lettre recommandée avec accusé de réception, les défauts apparents qu’il découvrirait.

Un délai d’action d’un an

Le signalement ne suffit pas.

Si le promoteur ne fait pas reprendre les défauts, l’action en justice doit être engagée, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents (article 1648, alinéa 2, du Code civil).

C’est un délai court, et une cause fréquente de perte de droits.

Consigner le solde du prix

Le solde du prix, en principe 5 %, est exigible lors de la mise à disposition du logement.

Toutefois, en cas de contestation relative à la conformité, l’acquéreur peut le consigner jusqu’au règlement du différend (article R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation).

C’est un moyen de pression utile.

Le retard de livraison

Le contrat de VEFA fixe un délai de livraison.

Il prévoit très souvent des « causes légitimes de suspension » (intempéries, défaillance d’une entreprise, etc.) qui permettent au promoteur de repousser la date.

Ces clauses sont en principe valables, mais le promoteur doit justifier précisément des événements invoqués et de leur incidence réelle sur le chantier.

Le retard non justifié ouvre droit à l’indemnisation des préjudices subis : loyers supplémentaires, frais de garde-meubles, intérêts intercalaires, perte de revenus locatifs pour un investisseur.

Ces préjudices doivent être démontrés, d’où l’importance de conserver tous les justificatifs.

Après la livraison : biennale et décennale

Le promoteur est tenu, comme les constructeurs, des garanties biennale et décennale (article 1646-1 du Code civil).

Les désordres apparus après la livraison et répondant à leurs conditions peuvent donc être pris en charge, notamment par l’assurance dommages-ouvrage souscrite pour l’opération.

Ce qu’il faut retenir

•       Prendre le temps de la visite de livraison et tout réserver par écrit.

•       Un mois après la prise de possession pour signaler les défauts apparents oubliés.

•       Une action en justice dans l’année si le promoteur ne reprend pas les défauts.

•       Exiger la justification des causes de report de la livraison et conserver ses justificatifs de préjudice.

Le cabinet CHEIKH HUSEIN AVOCAT, à Lille, accompagne les particuliers et les copropriétés dans leurs litiges de construction devant les juridictions du Nord et du Pas-de-Calais.

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Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas une consultation juridique. Chaque situation nécessite une analyse au cas par cas.