Malfaçons : quelle garantie pour quel désordre ?

Mots-clés : malfaçons — garantie de parfait achèvement — garantie biennale — garantie décennale — dommages intermédiaires

« J'ai des malfaçons, je vais actionner la décennale. » Le raccourci est compréhensible, mais il fait perdre des dossiers. Le droit de la construction ne connaît pas une garantie unique : il en connaît quatre, avec des durées, des débiteurs et des régimes de preuve différents.

Se tromper de fondement, c'est être débouté sur un désordre pourtant réel.

Première question : la réception a-t-elle eu lieu ?

C'est le partage fondamental, et il précède tout le reste.

Avant réception, aucune garantie légale ne joue. Le maître d'ouvrage se trouve sur le terrain de la responsabilité contractuelle ordinaire : inexécution du marché, abandon de chantier, retard, travaux non conformes au devis. Les demandes se formulent en exécution forcée, en résolution du marché, ou en indemnisation du coût de reprise.

Après réception, les garanties légales s'ouvrent — mais elles sont exclusives : un désordre relève d'une seule d'entre elles, et le fondement choisi conditionne le délai comme la charge de la preuve.

Le tableau de tri

Nature du désordre	Fondement	Délai	Débiteur	Preuve d'une faute
Désordre réservé au PV de réception, ou apparu dans l'année	Garantie de parfait achèvement (art. 1792-6)	1 an à compter de la réception	L'entrepreneur qui a exécuté les travaux	Non
Dysfonctionnement d'un élément d'équipement dissociable d'un ouvrage	Garantie de bon fonctionnement (art. 1792-3)	2 ans	Constructeurs	Non
Atteinte à la solidité, ou impropriété de l'ouvrage à sa destination	Garantie décennale (art. 1792)	10 ans	Constructeurs + assureurs obligatoires	Non
Désordre réel mais n'atteignant pas le seuil décennal (Désordres intermédiaires)	Responsabilité contractuelle de droit commun (art. 1792-4-3)	10 ans à compter de la réception	Constructeurs	Oui
Désordre apparent, non réservé à la réception	Aucun recours	—	—	—
Équipement posé sur existant, ne constituant pas un ouvrage	Responsabilité contractuelle de droit commun	5 ans de la connaissance du dommage	L'installateur, sans assureur obligatoire	Oui

Les quatre points où l'on se trompe

1. Confondre « grave » et « décennal »

Le seuil décennal n'est pas la gravité au sens courant : c'est l'atteinte à la solidité de l'ouvrage, ou l'impropriété à sa destination. Une fissuration importante mais stable, un carrelage mal posé, un défaut d'aplomb sans conséquence fonctionnelle sont des désordres réels — ils ne sont pas décennaux.

Ils ne sont pas pour autant sans recours : ils relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, pendant dix ans à compter de la réception. Simplement, il faut alors prouver une faute, et il n'y a pas d'assureur obligatoire au procès. C'est une différence considérable lorsque l'entreprise est en liquidation.

En pratique, il faut articuler les deux fondements : la décennale à titre principal, la responsabilité contractuelle à titre subsidiaire. Un tribunal qui écarte le caractère décennal d'un désordre ne se saisira pas d'office du second fondement.

2. Négliger la garantie de parfait achèvement

Elle est la plus rapide et la plus simple : pendant un an, l'entrepreneur doit reprendre tous les désordres signalés, réservés ou non, quelle que soit leur gravité, sans discussion sur leur cause. Elle est pourtant peu utilisée, parce que l'année passe vite et que le maître d'ouvrage attend de voir si le désordre évolue.

Le réflexe : dénoncer par écrit, par lettre recommandée, tout désordre constaté dans les douze mois de la réception, même mineur, même incertain. Cela ne coûte rien et cela ouvre un droit.

3. Se tromper de débiteur

Le maître d'ouvrage a un lien contractuel avec l'entreprise et avec le maître d'œuvre. Il n'en a aucun avec le sous-traitant : contre lui, seule une action délictuelle est ouverte, ce qui suppose la preuve d'une faute (Cass. ass. plén., 12 juillet 1991, dit arrêt Besse).

Contre les assureurs, l'action directe de la victime existe, mais elle suppose de connaître la police et de vérifier que l'activité déclarée par l'assuré couvre bien les travaux litigieux — refus fréquent, et qu'il faut anticiper dès l'expertise en demandant la communication des attestations.

4. Oublier le revirement de 2024 sur les équipements

Depuis l'arrêt du 21 mars 2024 (Cass. 3e civ., n° 22-18.694), un élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant, s'il ne constitue pas en lui-même un ouvrage, ne relève ni de la décennale ni de la biennale, quelle que soit la gravité du désordre — mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non couverte par l'assurance obligatoire.

Pompes à chaleur, inserts, climatisations, panneaux photovoltaïques posés sur un bâtiment existant : le fondement a changé, le délai aussi, et l'assureur n'est plus nécessairement au procès.

La méthode, en quatre questions

Face à un désordre, l'ordre d'examen est toujours le même :

1.  Y a-t-il eu réception, et à quelle date ? Sans elle, rien ne se plaide sur le terrain des garanties légales.

2.  Le désordre était-il apparent à la réception, et a-t-il été réservé ? S'il était apparent et non réservé, il est purgé.

3.  Quel est son degré de gravité ? Solidité ou impropriété à destination — ou en deçà.

4.  S'agit-il d'un ouvrage, ou d'un équipement posé sur existant ?

Ces quatre questions déterminent le fondement, le délai, les défendeurs à assigner et la présence ou non d'un assureur. Elles se posent avant l'expertise, parce que c'est la mission de l'expert qui devra permettre d'y répondre.

Article rédigé par Maître Élodie CHEIKH HUSEIN, Avocat au Barreau de Lille, intervenant en droit immobilier et droit de la construction.