L'assurance dommages-ouvrage : 60 jours, 90 jours, et une sanction que les assureurs redoutent

Mots-clés : assurance dommages-ouvrage — article L. 242-1 du code des assurances — délais — sinistre — préfinancement

L'assurance dommages-ouvrage est obligatoire, largement méconnue, et souvent oubliée par ceux-là mêmes qui en bénéficient.

Elle permet de financer les réparations sans attendre qu'un juge désigne un responsable.

Encore faut-il connaître les délais qu'elle impose à l'assureur — et la sanction attachée à leur dépassement.

Ce que garantit la dommages-ouvrage

L'article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de souscrire, avant l'ouverture du chantier, une assurance garantissant le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de nature décennale, en dehors de toute recherche de responsabilité.

Trois éléments à retenir.

Elle préfinance. L'assureur indemnise d'abord et se retourne ensuite contre les constructeurs et leurs assureurs. Le maître d'ouvrage n'a pas à attendre l'issue d'un procès qui peut durer quatre ans.

Elle suit le bien. Le contrat bénéficie aux propriétaires successifs de l'ouvrage. L'acquéreur d'une maison de sept ans peut donc actionner la police souscrite par le vendeur. Le premier réflexe, face à un désordre sur un bien récent, est de réclamer au vendeur ou au notaire copie de l'attestation.

Sa durée couvre dix ans. Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, sauf dans les cas où elle joue par anticipation : résiliation du marché pour inexécution avant réception, ou inexécution par l'entrepreneur de ses obligations au titre de la garantie de parfait achèvement.

L'obligation pèse sur le particulier qui fait construire comme sur le promoteur — même si le particulier construisant pour lui-même échappe à la sanction pénale du défaut d'assurance. En cas de revente dans les dix ans, l'absence de police se paie deux fois : le vendeur reste exposé, et l'acquéreur est privé du préfinancement.

La procédure, et les deux délais qui comptent

C'est ici que se situe l'intérêt pratique.

La déclaration de sinistre. Elle est adressée à l'assureur, par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le délai prévu au contrat — usuellement cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre. Elle doit être complète : identification du contrat, localisation, description et date d'apparition des désordres. Une déclaration incomplète ne fait pas courir les délais, ce qui est précisément l'argument que l'assureur opposera. La joindre de photographies datées et de tout devis déjà obtenu.

60 jours. À compter de la réception de la déclaration, l'assureur dispose d'un délai maximal de soixante jours pour notifier à l'assuré sa position quant à la mise en jeu des garanties.

90 jours. Lorsqu'il accepte sa garantie, il dispose d'un délai maximal de quatre-vingt-dix jours, courant également de la réception de la déclaration, pour présenter une offre d'indemnité destinée au paiement des travaux de réparation.

La sanction : la vraie arme du maître d'ouvrage

Si l'assureur ne respecte pas l'un de ces délais, ou s'il propose une offre manifestement insuffisante, l'assuré peut, après l'en avoir notifié, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages. L'indemnité versée par l'assureur est alors majorée de plein droit d'un intérêt égal au double du taux de l'intérêt légal.

La portée est plus large encore : le non-respect du délai de soixante jours prive l'assureur de la possibilité d'opposer à l'assuré les exclusions ou les motifs de refus qu'il n'a pas notifiés en temps utile. La garantie est acquise.

C'est un levier considérable, et il est sous-utilisé parce que les dates ne sont pas suivies.

En pratique, il faut :

1.  Dater précisément l'envoi et la réception de la déclaration — l'accusé de réception est la pièce maîtresse.

2.  Porter les échéances de 60 et 90 jours au calendrier dès l'envoi.

3.  Au 61e jour sans notification, écrire à l'assureur pour constater l'acquisition de la garantie et le mettre en demeure de présenter son offre.

4.  Notifier expressément à l'assureur, avant d'engager les travaux, que l'on entend faire application de la sanction.

Cette dernière notification est une condition, non une formalité : engager les dépenses sans avoir prévenu l'assureur affaiblit sérieusement la demande.

Les points de friction habituels

« Le désordre n'est pas de nature décennale. » C'est le refus le plus fréquent. Il se discute exactement comme en matière de responsabilité des constructeurs : atteinte à la solidité ou impropriété à destination. Une expertise judiciaire, contradictoire à l'égard de l'assureur, reste souvent le seul moyen de trancher.

L'expertise amiable diligentée par l'assureur. L'expert désigné par l'assureur n'est pas un expert judiciaire. Son rapport est un élément de discussion, pas une décision. Rien n'interdit d'y répondre par écrit, ni de solliciter une expertise judiciaire si ses conclusions sont contestées.

L'offre manifestement insuffisante. Elle est traitée comme un défaut d'offre. Encore faut-il pouvoir opposer un chiffrage sérieux : un devis d'entreprise, voire deux, documentant l'écart.

La date d'apparition des désordres. L'assureur cherchera à la situer hors de la période de garantie. Les échanges antérieurs avec le constructeur, les constats et les photographies datées prennent alors toute leur valeur.

Ce qu'il faut retenir

La dommages-ouvrage n'est pas un contrat de plus : c'est le moyen le plus rapide d'obtenir le financement des réparations, et le seul qui ne suppose pas d'identifier un responsable.

Sa mise en œuvre se joue sur des dates, et sur la qualité de la déclaration initiale.

Face à un désordre grave sur un bien de moins de dix ans, la première question à poser n'est pas « qui est responsable ? », mais « une police dommages-ouvrage a-t-elle été souscrite ? ».

Article rédigé par Maître Elodie CHEIKH HUSEIN, Avocat au Barreau de Lille, intervenant en droit immobilier et droit de la construction.