Garantie décennale : ce qu'elle couvre vraiment, et ce qu'elle ne couvre plus depuis 2024

Mots-clés : garantie décennale — article 1792 du code civil — éléments d'équipement — impropriété à destination — revirement de jurisprudence

La garantie décennale est la plus connue des garanties de la construction et la plus mal comprise.

Elle ne couvre pas « les malfaçons pendant dix ans » : elle couvre certains désordres, d'une certaine gravité, imputables à certaines personnes.

Et depuis un revirement du 21 mars 2024, son domaine s'est nettement resserré pour les équipements installés sur un bâtiment existant.

Le principe : une responsabilité de plein droit

Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages — même résultant d'un vice du sol — qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Trois caractéristiques en font une garantie redoutablement efficace.

Aucune faute n'a à être prouvée. Il suffit d'établir l'existence du désordre, sa gravité et son rattachement à l'ouvrage réalisé. Le constructeur ne peut s'exonérer qu'en démontrant une cause étrangère : force majeure, fait du maître d'ouvrage, fait d'un tiers.

Elle se transmet avec le bien. L'acquéreur successif en bénéficie ; la garantie est un accessoire de l'immeuble. Acheter une maison de six ans, c'est acquérir quatre années de garantie décennale.

Elle est d'ordre public. Les clauses qui l'excluent ou la limitent sont réputées non écrites, et elle est doublée d'une obligation d'assurance à la charge du constructeur.

La vraie question : la gravité du désordre

C'est le seul débat sérieux dans la plupart des dossiers. Deux critères alternatifs.

L'atteinte à la solidité de l'ouvrage : affaissement, désordre structurel, fissuration traversante, défaillance des fondations ou de la charpente.

L'impropriété à destination, notion plus large et plus discutée. Ont été retenus, selon les circonstances : les infiltrations rendant des locaux inhabitables, un défaut d'étanchéité généralisé, un système d'assainissement non fonctionnel, un manquement aux normes de sécurité incendie, des nuisances acoustiques excédant les seuils réglementaires. En revanche, un désordre purement esthétique, ou une gêne limitée, relèvera au mieux de la responsabilité contractuelle de droit commun.

C'est sur ce point que la mission de l'expert doit être précise.

Demander à l'expert de « décrire les désordres » ne suffit pas : il faut lui demander de dire si les désordres compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, et de se prononcer sur leur évolutivité.

Un désordre non décennal aujourd'hui peut le devenir ; la jurisprudence admet la prise en compte du caractère évolutif dans le délai de dix ans.

Le revirement du 21 mars 2024 sur les éléments d'équipement

Voici la modification la plus importante de ces dernières années, et elle concerne des situations très courantes : pompe à chaleur, insert, climatisation, panneaux photovoltaïques, chaudière, adoucisseur installés sur un bâtiment existant.

L'état antérieur. Par un arrêt du 15 juin 2017 (n° 16-19.640), la troisième chambre civile avait jugé que les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relevaient de la responsabilité décennale dès lors qu'ils rendaient l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.

La couverture était large, et l'assurance obligatoire suivait.

Le revirement. Par un arrêt du 21 mars 2024 (n° 22-18.694, publié au bulletin et au rapport), la Cour est revenue sur cette solution. Elle juge désormais que si les éléments d'équipement installés en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage existant ne constituent pas en eux-mêmes un ouvrage, ils ne relèvent ni de la garantie décennale ni de la garantie biennale de bon fonctionnement, quel que soit le degré de gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun, non soumise à l'assurance obligatoire des constructeurs.

L'espèce est parlante : un insert posé dans une cheminée existante, un incendie, la maison détruite. Sous l'empire de la jurisprudence de 2017, la décennale et son assurance jouaient. Depuis 2024, non.

La Cour a motivé ce retour de manière inhabituellement explicite : l'objectif de protection accrue des maîtres d'ouvrage n'avait pas été atteint, les installateurs concernés ne souscrivant pas davantage l'assurance obligatoire des constructeurs.

La solution a depuis été appliquée (Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-23.950).

Ce qu'il faut en tirer. La question décisive est devenue : l'installation constitue-t-elle en elle-même un ouvrage ? 

Selon son ampleur, son ancrage, les travaux de génie civil qu'elle a nécessités, la réponse varie.

Une installation photovoltaïque intégrée en toiture, une pompe à chaleur avec captage enterré ne se traitent pas comme le simple remplacement d'un appareil.

En pratique, dans tout dossier portant sur un équipement posé sur existant, deux fondements doivent être articulés à titre principal et subsidiaire : la décennale si l'installation constitue un ouvrage, la responsabilité contractuelle de droit commun à défaut — avec, dans ce second cas, une faute à prouver et un délai de cinq ans à compter de la connaissance du dommage.

Les autres délais à ne pas confondre

•     Parfait achèvement : un an à compter de la réception, à la charge de l'entrepreneur, pour les réserves et les désordres dénoncés dans l'année.

•     Bon fonctionnement : deux ans, pour les éléments d'équipement dissociables d'un ouvrage.

•     Dommages intermédiaires : les désordres qui n'atteignent pas le seuil de gravité décennal relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur, sur faute prouvée, pendant dix ans à compter de la réception.

•     Décennale : dix ans à compter de la réception. Ce délai est un délai d'épreuve : l'action doit être introduite avant son expiration.

Le réflexe utile

Trois questions, dans l'ordre, dès la première consultation :

1.  Quelle est la date de réception ? Sans elle, rien ne se plaide.

2.  Le désordre atteint-il la solidité, ou rend-il l'ouvrage impropre à sa destination ?

3.  S'agit-il d'un ouvrage neuf, ou d'un équipement posé sur existant ? Depuis le 21 mars 2024, cette distinction change de fondement, de délai, de régime de preuve — et surtout la présence ou non d'un assureur au procès.

Article rédigé par Maître Élodie CHEIKH HUSEIN, Avocat au Barreau de Lille, intervenant en droit immobilier et droit de la construction.

Références : Cass. 3e civ., 21 mars 2024, n° 22-18.694 ; Cass. 3e civ., 11 décembre 2025, n° 23-23.950.