Vices cachés : deux ans pour agir, vingt ans au maximum

Mots-clés : vices cachés — prescription — délai butoir — article 1648 — article 2232 du code civil

Par quatre arrêts du 21 juillet 2023, la chambre mixte de la Cour de cassation a mis fin à une divergence qui durait depuis quinze ans entre ses chambres.

L'action en garantie des vices cachés est désormais enfermée dans un double délai : deux ans à compter de la découverte du vice, sans jamais dépasser vingt ans à compter de la vente.

Le point de départ du problème

L'article 1648, alinéa 1er, du code civil est d'une clarté trompeuse : l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Deux questions restaient ouvertes, et elles n'étaient pas théoriques.

Première question : quelle est la nature de ce délai de deux ans ? S'il s'agit d'un délai de forclusion, il ne peut être ni suspendu ni interrompu, sauf dispositions particulières. S'il s'agit d'un délai de prescription, il obéit au droit commun de la prescription — donc à la suspension pendant une mesure d'instruction, à l'interruption par la demande en justice, à la reconnaissance du droit par le débiteur.

Seconde question : ce délai est-il lui-même encadré ? Autrement dit, un acquéreur qui découvre un vice trente ans après la vente dispose-t-il encore de deux ans pour agir ? La troisième chambre civile appliquait le délai butoir de vingt ans de l'article 2232 du code civil ; la chambre commerciale et la première chambre civile raisonnaient sur le délai de cinq ans de l'article L. 110-4 du code de commerce.

Ce que la chambre mixte a jugé le 21 juillet 2023

Les quatre arrêts (pourvois n° 20-10.763, 21-15.809, 21-17.789 et 21-19.936) répondent aux deux questions.

Le délai de deux ans est un délai de prescription. Il peut donc être suspendu ou interrompu selon les règles de droit commun.

L'encadrement dans le temps de l'action ne peut plus être assuré que par l'article 2232 du code civil. La Cour écarte l'article L. 110-4 du code de commerce, dont le point de départ, devenu glissant depuis la loi du 17 juin 2008, l'empêche de jouer le rôle d'un délai butoir. Seul demeure le délai de vingt ans de l'article 2232, qui court du jour de la vente conclue par la partie recherchée en garantie.

En pratique, l'action doit donc être formée :

•     dans les deux ans de la découverte du vice — ou, en matière d'action récursoire, dans les deux ans de l'assignation reçue par celui qui exerce le recours ;

•     sans pouvoir dépasser vingt ans à compter de la vente.

La solution vaut pour les ventes simples comme pour les ventes intégrées dans une chaîne de contrats, quelle que soit la nature du bien vendu.

Ce que cela change concrètement

Pour l'acquéreur d'un bien ancien

Le délai butoir passe de cinq à vingt ans dans les ventes commerciales ou mixtes : c'est une nette amélioration. Un vice révélé douze ans après l'acquisition reste actionnable, à condition d'agir dans les deux ans de sa découverte.

Attention toutefois : le point de départ des vingt ans est la vente conclue par celui contre lequel on agit. Dans une chaîne de ventes successives, chaque maillon a son propre butoir.

Pour la détermination du point de départ des deux ans

C'est là que se situe désormais l'essentiel du contentieux. La « découverte du vice » n'est pas la date à laquelle l'acquéreur a constaté un symptôme : c'est la date à laquelle il a eu connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences. Une tache d'humidité au plafond n'est pas la découverte d'un défaut d'étanchéité généralisé de la toiture.

Le plus souvent, c'est le dépôt du rapport d'expertise judiciaire qui fixe cette date. D'où l'intérêt, en cas de doute, d'engager sans tarder un référé expertise : on sécurise à la fois la preuve et le délai.

Pour la stratégie procédurale

Puisque le délai de deux ans est un délai de prescription, il est suspendu lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, au jour du dépôt du rapport.

C'est le mécanisme central à connaître. Sans lui, une expertise de trois ans consommerait à elle seule tout le délai pour agir.

Deux précautions :

•     La suspension suppose que le délai n'ait pas déjà expiré lorsque le référé est engagé. Un référé introduit deux ans et un mois après la découverte du vice ne ressuscite rien.

•     Le délai butoir de vingt ans, lui, ne se suspend pas. C'est précisément sa fonction : l'article 2232 dispose que le report du point de départ, la suspension ou l'interruption de la prescription ne peuvent porter le délai au-delà de vingt ans.

Le réflexe à conserver

En matière de vices cachés, la question du délai doit être traitée le premier jour, avant même la question du fond.

L'ordre des opérations est presque toujours le même :

1.  Fixer, pièces à l'appui, la date de découverte du vice et la date de la vente.

2.  Vérifier le butoir de vingt ans.

3.  Engager le référé expertise avant l'expiration des deux ans, en appelant à la cause tous les vendeurs successifs susceptibles d'être recherchés.

4.  Assigner au fond dès le du dépôt du rapport, sans attendre.

Le contentieux des vices cachés est un contentieux de dates. C'est souvent sur elles, et non sur la matérialité du désordre, que les dossiers se perdent.

Article rédigé par Maître Elodie CHEIKH HUSEIN, Avocat au Barreau de Lille, intervenant en droit immobilier et droit de la construction.

Références : Cass. ch. mixte, 21 juillet 2023, n° 20-10.763, 21-15.809, 21-17.789 et 21-19.936.