L'expertise judiciaire immobilière : le procès se gagne (ou se perd) avant l'audience

 Dans un litige immobilier, la décision du juge du fond n'est bien souvent que l'entérinement du rapport d'expertise.

Or ce rapport se construit pendant des mois, au contradictoire des parties, à un moment où chacun croit encore que « tout se jouera plus tard ».

C'est l'inverse qui est vrai.

Pourquoi passer par l'expertise judiciaire

Un désordre de construction, une infiltration, un affaissement, une fissuration : la difficulté n'est presque jamais juridique au départ, elle est technique. Qui a mal exécuté ? Quelle est la cause du dommage ? Le désordre était-il apparent ? Quel est le coût de reprise ?

Aucune de ces questions ne se plaide utilement sans expert. Et le rapport que l'on a fait établir seul, par son propre technicien, n'a qu'une valeur limitée : il ne peut à lui seul fonder la décision du juge s'il n'a pas été soumis à la discussion des parties.

D'où le passage par l'expertise judiciaire, dont le fondement le plus fréquent est l'article 145 du code de procédure civile : avant tout procès, une mesure d'instruction peut être ordonnée s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Trois points, souvent mal compris, méritent d'être soulignés :

•     Il n'y a pas d'urgence à démontrer. Le référé de l'article 145 n'est pas le référé d'urgence : le juge n'a pas à caractériser l'urgence, seulement le motif légitime.

•     Le motif légitime est un seuil bas. Il suffit que le litige envisagé ne soit ni manifestement voué à l'échec ni prescrit, et que la mesure soit utile. Il n'est pas nécessaire de démontrer déjà le bien-fondé de sa future demande.

•     L'article 146 du code de procédure civile, qui interdit d'ordonner une mesure d'instruction pour suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve, n'est pas applicable lorsque le juge est saisi sur le fondement de l'article 145. L'argument est pourtant opposé dans presque toutes les défenses ; il ne prospère pas.

Le piège n° 1 : ne pas appeler tout le monde à la cause

C'est l'erreur la plus coûteuse, et elle est irrattrapable (ou presque).

Le rapport d'expertise n'est opposable qu'aux parties qui ont été appelées aux opérations. Si le sous-traitant, l'assureur décennal, le maître d'œuvre, le vendeur ou le fabricant n'ont pas été attraits, ils pourront, deux ans plus tard, tenter de faire écarter le rapport à leur encontre.

Avant d'assigner, l'inventaire doit donc être exhaustif : entreprises intervenues, leurs assureurs de responsabilité décennale, le maître d'œuvre, l'assureur dommages-ouvrage, le vendeur et son propre vendeur en cas de chaîne de contrats, le syndicat des copropriétaires lorsque les parties communes sont concernées.

Une extension des opérations en cours d'expertise reste possible, mais elle coûte une consignation complémentaire et plusieurs mois.

Le piège n° 2 : la consignation

L'expert n'entreprend sa mission qu'après consignation de la provision fixée par le juge. Le défaut de consignation dans le délai imparti entraîne la caducité de la désignation de l'expert, sauf motif légitime de relevé.

Concrètement : une ordonnance obtenue mais non consignée est une ordonnance perdue, et il faudra recommencer.

La provision initiale, en matière de construction, se situe fréquemment entre 2 000 et 5 000 euros, avec des provisions complémentaires en cours de mission.

Elle est avancée par le demandeur, mais entre in fine dans les dépens dont on demande remboursement en fin de procédure.

Le piège n° 3 : subir l'expertise au lieu de la conduire

C'est le point décisif, et celui qui distingue les dossiers bien tenus des autres.

Les opérations d'expertise sont contradictoires. Chaque partie peut, et doit, adresser à l'expert des dires : des observations écrites, sur les faits comme sur la méthode.

L'expert doit prendre en considération les observations des parties, les joindre à son rapport si elles le demandent, et indiquer la suite qu'il leur a donnée.

Cela signifie qu'un dire non contredit devient, en pratique, un élément acquis du débat.

Et qu'une critique formulée après le dépôt du pré-rapport, hors du délai fixé par l'expert, risque de ne plus être examinée.

En pratique :

•     Préparer l'accedit comme on prépare une audience : plan des lieux, chronologie des interventions, factures, marchés, procès-verbal de réception, photographies datées.

•     Ne rien concéder oralement sur le chantier. Ce qui est dit à l'accedit se retrouve dans la note aux parties.

•     Répondre à chaque note de l'expert, même brièvement. Le silence vaut acquiescement dans l'esprit de l'expert.

•     Surveiller le chef de mission. Si l'expert n'a pas été chargé de se prononcer sur un point (l'imputabilité, le préjudice de jouissance, la valeur vénale), il ne le fera pas, et le juge du fond n'aura rien pour statuer. Une extension de mission se demande au juge chargé du contrôle des expertises.

•     Faire chiffrer les travaux de reprise, poste par poste, et se faire assister d'un technicien si l'estimation de l'expert paraît sous-évaluée : c'est ce chiffre qui deviendra la condamnation.

Enfin : le juge n'est pas lié

Il faut le rappeler, parce que l'expertise crée souvent chez le client un sentiment d'irrévocabilité.

Le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions de l'expert.

Un rapport peut être critiqué, discuté, écarté sur un point, complété par une contre-expertise.

Mais soyons lucides : un rapport soigneusement construit, dans lequel les dires de la partie adverse sont restés sans réponse, sera très difficile à renverser au fond.

C'est bien pour cela que le procès se joue pendant l'expertise.

Article rédigé par Maître Élodie CHEIKH HUSEIN, Avocat au Barreau de Lille, intervenant en droit immobilier et droit de la construction.