Voie de fait et référé : quand la Cour d’appel de Douai tranche l’affaire… des « toilettes volées »

Le contentieux immobilier réserve parfois des situations étonnantes.

Mais derrière l’anecdote se cache souvent une question juridique fondamentale.

Un arrêt récent de la Cour d’appel de Douai illustre parfaitement les pouvoirs du juge des référés lorsqu’une voie de fait est caractérisée, même en présence d’une contestation sérieuse sur le droit de propriété.

Cette affaire opposait des voisins autour d’un élément pour le moins inattendu : des WC annexés illégalement par les voisins de ma cliente après la démolition d’un mur.

Une appropriation de fait d’un local appartenant à l’immeuble voisin

Dans cette affaire, des voisins avaient entrepris des travaux consistant à démolir un mur et à intégrer dans leur bien un local WC appartenant à l’immeuble voisin.

Cette modification unilatérale de la configuration des lieux avait pour conséquence de priver ma cliente de la jouissance d’une partie de son immeuble.

Ma cliente a donc saisi le juge des référés afin d’obtenir :

• la restitution de l’usage du local WC,

• la remise en état des lieux,

• ainsi qu’une indemnisation provisionnelle du préjudice subi.

  
  

En défense, les voisins soutenaient qu’il existait une contestation sérieuse sur la propriété du local, ce qui devait selon eux empêcher le juge des référés d’intervenir.

Le pouvoir du juge des référés face à un trouble manifestement illicite

L’affaire posait ainsi une question classique en contentieux immobilier :

👉 le juge des référés peut-il intervenir lorsque la propriété du bien est contestée ?

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire les mesures nécessaires pour :

• prévenir un dommage imminent

• ou faire cesser un trouble manifestement illicite.

  
  

Or, la jurisprudence constante considère qu’une voie de fait, c’est-à-dire un acte matériel accompli sans droit et portant atteinte au droit d’autrui, constitue précisément un trouble manifestement illicite.

La Cour d’appel de Douai rappelle ainsi que :

« la destruction unilatérale d’un mur existant (…) constitue un procédé de fait accompli et une voie de fait privée caractérisant un trouble manifestement illicite »

Autrement dit, le fait de modifier matériellement un immeuble pour s’approprier une partie appartenant à autrui constitue une voie de fait que le juge des référés peut faire cesser immédiatement, sans attendre que la question de propriété soit définitivement tranchée au fond.

La confirmation de la décision de référé

La Cour d’appel confirme donc, le 12 mars 2026, l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Béthune le 6 novembre 2024.

Les voisins sont condamnés à :

• libérer les WC dont ils avaient empêché l’accès,

• restituer leur usage à ma cliente,

• remettre les lieux dans leur état initial, sous astreinte.

  
  

La Cour ajoute en outre une condamnation provisionnelle de 5 000 euros en réparation du dommage causé par la voie de fait, ainsi que 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en appel .

Une décision importante en matière de contentieux immobilier

Au-delà de l’aspect insolite du litige, cette décision présente un intérêt pratique pour les professionnels du droit immobilier.

Elle rappelle que :

• la voie de fait permet au juge des référés d’intervenir rapidement,

• une contestation sérieuse sur la propriété n’empêche pas toujours les mesures conservatoires,

• le juge peut ordonner la remise en état des lieux pour faire cesser le trouble,

• et accorder une provision au titre du préjudice causé par cette voie de fait.

  
  

Autrement dit, un voisin ne peut pas créer un fait accompli en modifiant un immeuble puis invoquer une contestation juridique pour empêcher toute réaction judiciaire immédiate.

Références des décisions

Cour d’appel de Douai - 12 mars 2026 - RG n°24/05830

Tribunal judiciaire de Béthune – 6 novembre 2024 - RG n° 24/00231

En conclusion

Cette décision illustre parfaitement l’efficacité du référé pour faire cesser rapidement des atteintes manifestes au droit de propriété.

Lorsqu’un voisin modifie matériellement un bien immobilier sans droit – démolition d’un mur, appropriation d’une pièce, modification de la configuration des lieux – la voie de fait constitue un fondement juridique puissant pour obtenir rapidement une remise en état.

L’affaire dite des « toilettes volées » rappelle ainsi que le droit de propriété demeure fermement protégé par les juridictions, y compris dans l’urgence.