Travaux en copropriété et absence de syndic : la Cour d’appel écarte l’exigence de mise en cause du syndicat imposée par le juge des référés

Dans cette affaire, un copropriétaire se trouvait confronté à des nuisances importantes générées par l’exploitation de plusieurs lots en location meublée de courte durée, avec une rotation continue des occupants et des troubles sonores répétés.

Il saisissait le juge des référés afin d’obtenir, dans l’urgence, des mesures concrètes : cessation de l’activité litigieuse, réalisation de travaux d’isolation phonique et allocation d’une provision à valoir sur son préjudice.

Le litige relevait ainsi, dans sa nature même, du trouble anormal de voisinage, doublé d’un débat sur l’usage des lots au regard du règlement de copropriété.

La position du juge des référés : une requalification du litige en contentieux collectif

Le juge des référés n’a pourtant pas examiné le trouble allégué.

Il a, au préalable, procédé à une requalification du litige.

Selon lui, les demandes formées ne se limitaient pas à la défense d’un droit individuel, mais impliquaient nécessairement le respect du règlement de copropriété, et, par conséquent, les intérêts de la collectivité des copropriétaires.

Dans cette logique, il a considéré que la présence du syndicat des copropriétaires à la procédure était indispensable.

Or, il ressortait des éléments du dossier que l’immeuble, bien que soumis au statut de la copropriété, était dépourvu de syndic.

Le juge en a tiré une conséquence radicale : faute de pouvoir mettre en cause le syndicat, l’action devait être déclarée irrecevable.

L’ensemble des demandes, y compris reconventionnelles, a ainsi été écarté pour ce seul motif, sans examen du fond.

La censure de la Cour d’appel : un rappel des principes de l’article 15 de la loi de 1965

La Cour d’appel infirme cette analyse en opérant une distinction fondamentale.

Elle rappelle d’abord que, si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice pour la défense des intérêts collectifs de l’immeuble, cette prérogative n’est pas exclusive.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que chaque copropriétaire peut agir seul lorsqu’il s’agit de la propriété ou de la jouissance de son lot.

La Cour d’appel se fonde sur ce texte pour affirmer que l’action engagée n’avait pas pour objet la sauvegarde des intérêts collectifs de la copropriété, mais la cessation de troubles subis personnellement par un copropriétaire.

Elle relève, en particulier, que les demandes portaient sur les conséquences concrètes de l’usage de certains lots, et non sur l’organisation ou la gestion des parties communes.

Une erreur de qualification du premier juge

La Cour d’appel identifie ainsi une erreur dans le raisonnement du juge des référés.

En assimilant l’action à un litige intéressant nécessairement le syndicat, le premier juge a méconnu la distinction entre les actions collectives, relevant de la compétence du syndicat, et les actions individuelles, ouvertes à tout copropriétaire.

Or, en l’espèce, le litige relevait de cette seconde catégorie.

La Cour en déduit que la mise en cause du syndicat n’était pas une condition de recevabilité de l’action.

Une conséquence claire : l’absence de syndic est sans incidence

La Cour d’appel tire toutes les conséquences de cette analyse.

Elle considère que l’absence de syndic, circonstance qui avait fondé l’irrecevabilité en première instance, est indifférente dès lors que l’action pouvait être exercée à titre individuel.

Autrement dit, l’impossibilité de mettre en cause le syndicat ne peut avoir pour effet de priver un copropriétaire de son droit d’agir en justice.

La décision est donc infirmée, et les demandes déclarées recevables.

Portée de la décision

Cette décision présente un intérêt pratique évident.

Elle évite qu’une difficulté d’organisation interne de la copropriété — en l’occurrence, l’absence de syndic — ne fasse obstacle à l’exercice des droits des copropriétaires.

Elle rappelle également que la question de la mise en cause du syndicat ne peut être abordée de manière automatique, mais suppose une qualification préalable du litige.

Enfin, elle confirme que les actions fondées sur des troubles de voisinage ou sur l’usage des lots relèvent, par principe, de l’initiative individuelle des copropriétaires.

Conclusion

La Cour d’appel met fin à une approche excessivement formaliste, qui aboutissait à neutraliser toute action en l’absence de syndic.

Elle réaffirme, au contraire, un principe essentiel : le droit d’agir d’un copropriétaire, lorsqu’il défend la jouissance de son lot, ne dépend pas du fonctionnement — ou du dysfonctionnement — de la copropriété.

Une décision structurante, qui mérite d’être rappelée dans de nombreux contentieux similaires.

Cour d'Appel de DOUAI, RG 25/01418, Chambre 1 Section 2, Arrêt du 12 mars 2026