Liminairement, il convient de rappeler qu’une servitude est une charge imposée à un immeuble bâti ou non bâti (que l’on appelle le fonds servant), au bénéfice d’un autre immeuble, appartenant à un propriétaire distinct, que l’on appelle le fonds dominant.
En effet, l’article 637 du Code civil dispose que :
« Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. »
En principe, une servitude de passage est donc un droit de passage accordé à une personne qui ne dispose pas d'un accès direct à la voie publique et qui doit passer sur un terrain appartenant à un tiers pour atteindre sa propriété.
L’établissement d’une servitude de passage :
Ce qu’il faut retenir c’est qu’un droit de passage est automatique lorsqu'une propriété est enclavée. Cela peut être le cas par exemple si vous êtes obligé de passer par le terrain du voisin pour accéder à votre maison qui n'est pas desservie par la voie publique[1].
En effet, l’article 682 du Code civil dispose que
« Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »
La loi reconnaît donc au propriétaire d'un terrain enclavé (le fonds dominant) un droit de passage sur un terrain voisin (le fonds servant).
Il s’agit là d’une servitude pour cause d’enclave, imposée par la loi.
Si votre propriété n'est pas enclavée, mais juste difficile d'accès, l'accord du voisin est indispensable pour obtenir un droit de passage sur son terrain.
Il s’agira là d’une servitude conventionnelle.
En effet, l’article 686 du Code civil dispose que :
« Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après. »
En tout état de cause, et ce qu’il faut retenir, c’est qu’une servitude de passage ne peut s’établir que pour cause d’enclave ou que par titre (acte notarié ou actes sous-seing privé).
Ce qui sous-entend qu’une servitude de passage conventionnelle ne peut faire l’objet d’aucune prescription acquisitive dans la mesure où il s’agit d’une servitude discontinue - les servitudes discontinues étant celles qui ont besoin de l’intervention de l'homme pour être exercées.
En effet, l’article du Code civil dispose que :
« Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ».
Ce principe est régulièrement rappelé par la Cour de Cassation.
Pour exemple, Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2008, 07-14.043, Inédit :
Texte intégral RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nouméa, 18 janvier 2007), que, par acte du 11 avril 1967, les époux Théodore X... ont partagé leurs biens entre leurs enfants s'en réservant l'usufruit pendant leur vie et celle du survivant d'entre eux ; que Mme Thérèse X..., épouse Y... Z..., attributaire d'un lot, et son époux, ont assigné Mme Monique X..., épouse de M. A..., et M. Vincent X..., attributaire de deux autres lots, ainsi que M. A..., en cessation de l'usage d'un passage différent de celui défini par cet acte pour l'exercice de la servitude qu'il prévoyait, démolition sous astreinte par M. Vincent X... des ponts à claire-voie construits à chaque entrée de sa propriété et construction par celui-ci de portails conformes à ceux prévus dans cet acte ; qu'un transport sur les lieux, ordonné par un arrêt du 20 avril 2006, a été effectué ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que M. Y... Z... n'avait pas d'intérêt à agir et que Mme Y... Z... était représentée par son conseil au cours du transport sur les lieux, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel n'ayant pas condamné Mme Y... Z... à rétablir le passage, le moyen, en ce qu'il se réfère à un motif surabondant, est sans portée ; Sur le quatrième moyen, ci-après annexé : Attendu que la cour d'appel, par motifs propres et adoptés, a souverainement retenu que le grief pris de la largeur réduite du passage n'était pas établi et que le pont à claire voie et le portail arabe n'apparaissaient pas contraire à l'acte de donation partage et pouvaient coexister avec l'installation d'un portail dont il était demandé la réalisation ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu l'article 691 du code civil ; Attendu que les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ; Attendu que, pour débouter Mme Y... Z... de sa demande tendant à voir interdire aux époux A... et à M. Vincent X... d'utiliser l'assiette de la nouvelle voie construite par M. Théodore X..., l'arrêt, après avoir relevé que l'acte de donation partage prévoyait que les cinq lots constitués seraient desservis par un chemin qui servirait aux cinq donataires, à leur famille, employés et visiteurs et qu'aucune prescription extinctive de la servitude initiale ne pouvait être retenue par le non usage, retient que l'assiette de la nouvelle servitude utilisée par les époux A... et M. Vincent X... est prescrite depuis 1999 par trente ans d'usage continu, paisible et public et à titre de propriétaires, la route ayant été construite en 1968 / 1969 ; Qu'en statuant ainsi, alors que le propriétaire d'un fonds bénéficiant d'une servitude conventionnelle de passage ne peut prétendre avoir prescrit par une possession trentenaire une assiette différente de celle originairement convenue, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme Y... Z... de sa demande en cessation du droit de passage sur la nouvelle voie formée contre les époux A... et M. Vincent X..., l'arrêt rendu le 18 janvier 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Nouméa ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nouméa, autrement composée ; Condamne les époux A... et M. Vincent X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept septembre deux mille huit.
En tout état de cause, l’étendue et les modalités d’exercice de la servitude (assiette, conditions d’utilisation, indemnités…) sont fixés par le titre qui les institue, soit :
- L’acte notarié (acte authentique) ;
- La convention de servitude sous-seing privé.
Il convient de préciser que la servitude légale de passage est opposable aux tiers sans aucune publicité foncière alors que la servitude conventionnelle de passage n'est opposable aux acquéreurs que si elle a été mentionnée dans le titre de propriété ou a fait l'objet d'une publicité foncière.
A partir du moment où il est fait mention dans l’acte de vente du fonds servant de la convention constitutive de la servitude et que cette dernière est annexée à l’acte, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir de l’absence de publication de la convention constitutive pour faire valoir que la servitude leur serait inopposable.
En effet, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation a pu juger, dans un arrêt en date du 16 mars 2011, n°10-13.771 :
RÉPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 décembre 2009) que par acte du 11 août 2005, Mme X... a cédé aux époux Y... une parcelle de terre cadastrée section D, n° 651, que les époux Z..., propriétaires du fonds voisin, ont fait assigner Mme X... en faisant valoir que celle-ci était convenue de constituer à leur profit une servitude de passage sur cette parcelle, suivant acte sous seing privé du 18 octobre 1993, non publié à la conservation des hypothèques, et ont demandé qu'il soit jugé que le fonds constitué de la parcelle n° 651 était débiteur d'une servitude de passage de quatre mètres au profit de leur propriété, que par acte du 7 novembre 2005 les époux Z... ont dénoncé la procédure aux époux Y..., que les deux instances ont été jointes ; Sur le premier moyen : Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de dire que le protocole d'accord du 18 octobre 1993 est opposable aux ayants droit de Mme X..., alors, selon le moyen, que pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'un ayant droit à titre particulier a la qualité de tiers au sens des règles relatives à la publicité foncière des servitudes ; qu'au cas présent, la cour d'appel a jugé que la servitude créée en 1993 était parfaitement opposable aux acquéreurs du fonds servant même à défaut de publication, en précisant que la publication n'est exigée que pour l'opposabilité de la servitude aux tiers ; qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les acquéreurs, ayants droit à titre particulier, n'auraient pas eu la qualité de tiers, cependant que cette qualité commandait la publication de ladite servitude pour leur être opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30 1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 ; Mais attendu qu'ayant retenu que la convention du 18 octobre 1993 était annexée à l'acte de vente et faisait l'objet d'une mention particulière dans cet acte aux termes de laquelle le vendeur déclarait qu'il n'avait créé ni laissé acquérir aucune servitude sur le bien en dehors de la servitude constituée au profit des époux Z... et que l'acquéreur déclarait avoir été informé du protocole d'accord annexé à l'acte de vente, établi entre Mme X..., vendeur et M. et Mme Z... concernant la constitution d'une servitude grevant le terrain cédé et d'une lettre de M. A..., avocat, confirmant l'intention des époux Z... de régulariser ladite servitude, la cour d'appel a légalement justifié sa décision en retenant que la servitude créée en 1993 était opposable aux acquéreurs, même à défaut de publication ; Sur le second moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, que le tracé de la servitude figurait sur le document d'arpentage annexé à l'acte de vente des époux Y..., que l'implantation de leur maison d'habitation par rapport à ce tracé déjà connu leur incombait et que ce tracé avait été déplacé plus à l'ouest sans que les époux Z... ne s'y opposent, la cour d'appel, sans dénaturation, a pu en déduire qu'en l'absence de préjudice, la demande de dommages-intérêts formée par les époux Y... devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux Y... à payer aux époux Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils pour les époux Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a dit que les termes du protocole d'accord du 18 octobre 1993 étaient opposables aux ayants droit de Mademoiselle X... ; AUX MOTIFS propres QUE la convention du 18 octobre 1993 est annexée à l'acte de vente et fait l'objet d'une mention particulière dans cet acte, aux termes de laquelle le vendeur déclare « qu'il n'a crée ni laissé acquérir aucune servitude sur ce bien, en dehors de ce qui est dit ci-après sous le paragraphe information de l'acquéreur » et l'acquéreur déclare « avoir été parfaitement informé du protocole d'accord ci-annexé établi entre Mademoiselle X..., vendeur aux présentes et Monsieur et Madame Z..., concernant l'établissement d'une servitude grevant le terrain vendu et d'une lettre ci-annexée de Maître A... avocat à Draguignan, confirmant l'intention de Monsieur et Madame Z... de régulariser ladite servitude ; que la servitude créée en 1993 leur est donc parfaitement opposable, même à défaut de publication, celle-ci n'étant exigée que pour l'opposabilité aux tiers (arrêt attaqué, p. 5, § 8 et 9) ; Et AUX MOTIFS, éventuellement adoptés, QUE le protocole, dans l'attente d'être consacré, quant à la nature de la servitude par la décision dont s'agit, a été annexé accessoirement au contrat de vente X.../ Y... du 11 août 2005 ; qu'une mention expresse insérée dans leur titre de propriété indique que « l'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé du protocole d'accord ci annexé entre Mademoiselle X... vendeur aux présentes et Monsieur et Madame Z... concernant l'établissement d'une servitude grevant le terrain vendu et d'une lettre annexée de Maître A... avocat au barreau de Draguignan confirmant l'intention de Monsieur et Madame Z... de régulariser ladite servitude ; que les époux Y... soutiennent pour leur défense que le terrain Z... n'est plus enclavé et qu'à ce titre, la servitude non régularisée consentie n'a plus lieu d'être ; que ce moyen sera écarté en ce que la motivation de la servitude n'a pas été celui de l'état d'enclave du fonds des requérants ; que Mademoiselle X... a transmis avec la vente de son terrain les engagements qu'elle avait pris initialement avec les époux Z... ; qu'en leur qualité d'ayants droit de la venderesse, les époux Y... se trouvent engagés au même titre qu'elle vis à vis des époux Z..., c'est-à-dire qu'ils devront supporter les conséquences du protocole d'accord du 18 octobre 1993 ; qu'ils sont donc fondés à réclamer sur le fonds Y... cadastré D 651 une servitude de passage d'une largeur de 4 mètres et ce au profit de la parcelle D. 678 propriété Z... (jugement entrepris, p. 5 et 6) ; ALORS QUE pour être opposable aux tiers, toute constitution de servitude par titre doit être publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles ; qu'un ayant droit à titre particulier a la qualité de tiers au sens des règles relatives à la publicité foncière des servitudes ; qu'au cas présent, la cour d'appel a jugé que la servitude créée en 1993 était parfaitement opposable aux acquéreurs du fonds servant, même à défaut de publication, en précisant que la publication n'est exigée que pour l'opposabilité de la servitude aux tiers ; qu'en statuant ainsi, sans dire en quoi les acquéreurs, ayants droit à titre particulier, n'auraient pas eu la qualité de tiers, cependant que cette qualité commandait la publication de ladite servitude pour leur être opposable, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 28 et 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté les époux Y... de leur demande de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS QUE les époux Y... invoquent d'abord un trouble de jouissance né de la présence de cette servitude qui passerait au milieu de leur propriété ; qu'il convient cependant de rappeler que le tracé de cette servitude figure sur le document d'arpentage annexé à leurs actes de vente et que l'implantation de leur maison d'habitation par rapport à ce tracé déjà connu leur incombe entièrement ; que par ailleurs, ce tracé a été déplacé plus à l'ouest sans que les époux Z... ne s'y opposent de sorte que cette demande de dommages intérêts est infondée (arrêt attaqué, p. 5, § 10) ; 1°) ALORS QUE les juges ne peuvent dénaturer un acte écrit clair et précis en lui donnant un contenu ou un sens qui n'est pas le sien ; qu'au cas présent, pour juger infondée la demande de dommages-intérêts que les époux Y... avaient formée pour trouble de jouissance, la cour d'appel a relevé que le tracé de la servitude figurait sur le document d'arpentage annexé à leurs actes de vente de sorte que l'implantation de la maison d'habitation des exposants par rapport à ce tracé déjà connu leur incombait entièrement (arrêt attaqué, p. 5, § 10) ; qu'en statuant ainsi, cependant que les époux Y... n'ont jamais été partie qu'à un seul acte de vente, en date du 11 août 2005, qu'ils ont produit aux débats (pièce n° 3) et auquel n'a été annexé aucun document d'arpentage ; qu'en statuant ainsi la cour a dénaturé l'acte de vente des exposants ; qu'elle a, par conséquent, violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS, subsidiairement, QUE la dénaturation est constituée lorsque les juges donnent aux éléments qui leur sont soumis une portée différente de celle qui ressort clairement et précisément de leur contenu ; qu'au cas présent, à supposer que la cour d'appel se soit fondée sur le document d'arpentage du 17 juillet 2005 (non annexé à l'acte de vente) versé aux débats (pièce n° 16), il ressort manifestement de son examen que le tracé de la servitude y a été ajouté à la main par les époux Y..., sur une photocopie de ce document coloriée et légendée par les exposants, pour les seuls besoins de la procédure ; qu'avant le procès, ce document ne comportait aucun tracé de la desserte de sorte qu'il ne pouvait qu'en être déduit que les époux Y... n'avaient pas connaissance de ce tracé à l'époque de la construction de leur maison ; qu'en se fondant néanmoins sur ce document pour en déduire que les époux Y... connaissaient l'existence du tracé de ladite servitude lors de l'implantation de leur maison de sorte que leur demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance devait être rejetée, la cour d'appel a donné à ce document une portée différente de celle, pourtant claire et précise, qui en ressortait, et a violé l'article 1134 du Code civil.
A l’inverse, et pour être opposable aux tiers, la convention de servitude doit être régulièrement publiée au bureau des hypothèques de la situation des immeubles.
En effet,
« Les conventions écrites sur les servitudes, pour être opposables aux tiers, devant être publiées au bureau des hypothèques, la forme sous seing privé, valable en elle-même, sera cependant insuffisante en pratique, puisque tout acte sujet à publicité dans un bureau d’hypothèques doit être dressé en la forme authentique (D. n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 4, al. 1).
Le recours à l’acte sous seing privé se trouve donc, en principe, exclu par cette condition.
Naguère, l’acte de dépôt, aux minutes d’un notaire, d’un acte sous seing privé, par toutes les parties avec reconnaissance d’écritures et de signatures, était admis à la formalité de publicité à la conservation des hypothèques. Mais, désormais, le dépôt au rang des minutes d’un notaire d’un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d’écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière ».[2]
En ce sens, l’article 710-1 du Code civil dispose que :
« Tout acte ou droit doit, pour donner lieu aux formalités de publicité foncière, résulter d'un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France, d'une décision juridictionnelle ou d'un acte authentique émanant d'une autorité administrative.
Le dépôt au rang des minutes d'un notaire d'un acte sous seing privé, contresigné ou non, même avec reconnaissance d'écriture et de signature, ne peut donner lieu aux formalités de publicité foncière. Toutefois, même lorsqu'ils ne sont pas dressés en la forme authentique, les procès-verbaux des délibérations des assemblées générales préalables ou consécutives à l'apport de biens ou droits immobiliers à une société ou par une société ainsi que les procès-verbaux d'abornement peuvent être publiés au bureau des hypothèques à la condition d'être annexés à un acte qui en constate le dépôt au rang des minutes d'un notaire.
Le premier alinéa n'est pas applicable aux formalités de publicité foncière des assignations en justice, des commandements valant saisie, des différents actes de procédure qui s'y rattachent et des jugements d'adjudication, des documents portant limitation administrative au droit de propriété ou portant servitude administrative, des procès-verbaux établis par le service du cadastre, des documents d'arpentage établis par un géomètre et des modifications provenant de décisions administratives ou d'événements naturels. »
Droit et obligations de chacun :
Le propriétaire du fonds servant ne doit pas entraver l’usage de la servitude.
En effet, l’article 701 du Code civil dispose que :
« Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser. »
A l’inverse, le propriétaire du fonds dominant ne doit rien faire qui aggrave la situation du fonds servant.
En effet, l’article 702 du Code civil dispose que :
« De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier. »
Il est donc important de noter que les servitudes de passage peuvent avoir des conséquences importantes sur les droits et obligations des propriétaires concernés.
Par conséquent, il est recommandé de consulter un avocat pour obtenir des conseils juridiques sur les servitudes de passage et les droits et obligations qui y sont liés.
[1] https://www.demarches.interieur.gouv.fr/particuliers/droit-passage-terrain-proprietaire-servitude-passage [2] https://www.tendancedroit.fr/lexis-360-notaires-fiche-pratique-constituer-une-servitude/