Épineuse question que de savoir ce qu’il vous est possible de faire pour récupérer votre logement lorsque votre locataire décède subitement… Est-il possible d'entrer dans le logement ? Quel est le sort des meubles qui sont présents dans logement ?
Voici quelques éléments de réponse !
Bien que le contrat de bail qui vous liait à votre locataire soit résilié de pleins droits (voir, article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose en son dernier alinéa : « A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier »), vous ne pouvez librement récupérer votre logement pour le remettre en location, le vendre ni vous débarrasser du mobilier et des effets personnels du défunt resté sur place.
Pour cela, une décision de justice s'avère nécessaire.
En effet, la procédure applicable à votre cas est prévue aux articles 1324 et 1325 du Code de procédure civile, le premier disposant que :
« Lorsqu'il n'y a pas de successible connu et si le contrat de location a pris fin, le président du tribunal judiciaire ou son délégué peut autoriser, dans les conditions prévues au premier alinéa de l'article 1325, le propriétaire des locaux à faire enlever les meubles et à les faire soit déposer dans un autre lieu, soit cantonner dans une partie du local qui était occupé par le défunt. Les frais d'enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le propriétaire.
L'huissier de justice assiste au déplacement des meubles et dresse procès-verbal des opérations.
Si des scellés avaient été apposés, il les lève puis les réappose sur les lieux dans lesquels les meubles sont déposés ou cantonnés, dans les conditions prévues à l'article 1322.
Lorsqu'il avait été dressé un état descriptif, l'huissier de justice assure la clôture des lieux où sont déposés ou cantonnés les meubles et il conserve les clés. »
La saisine du Tribunal (du lieu de situation de l’immeuble) se fait donc par requête, à votre demande ou à celle du Commissaire de justice.
La première étape consiste donc à obtenir l’autorisation d’entrer dans le logement du défunt pour pouvoir entrer dans le logement, faire évacuer le mobilier présent dans le logement et le faire déposer dans un garde-meuble de votre choix ou, dans une partie du logement (ex : garage ou cave).
Cette dernière hypothèse doit être écartée si vous souhaitez vendre votre bien.
En tout état de cause, vous avez l’obligation de conserver les meubles du défunt jusqu'à ce que le Service du Domaine ordonne leur destruction ou leur vente.
Le Commissaire de Justice, nécessairement nommé par le Président du Tribunal, va donc réaliser un inventaire du mobilier présents dans le logement après ouverture du logement par un serrurier en présence de témoins puis, il assurera le déplacement du mobilier et veillera au bon déroulement des opérations d'évacuation (voir, articles 1304 et suivants du Code de procédure civile).
Remarque : L’huissier dressera un procès-verbal de carence en l’absence de toute valeur marchande des biens présents dans le logement : En effet, seuls les meubles ayant une valeur marchande sont généralement déplacés dans un garde meuble dans l'attente qu'il soit statué sur leur sort.
Une fois le logement vidé, l'Huissier de Justice fera fermer les lieux et vous restituera les clés.
L'Huissier aura préalablement apposer ses scellés sur les lieux dans lesquels les meubles auront été déplacés.
A ce stade, vous pourrez alors remettre en location votre logement et/ou le vendre (mais ce qu’il faut retenir, c’est que cette procédure permet uniquement de déplacer les biens pour que vous puissiez récupérer votre bien mais en aucun cas de les vendre, de les donner ou de les détruire).
C procédure vous permet de reprendre possession de votre logement dans un délai raisonnable d’environ 3 à 4 mois.
Se posera alors la question de la prise en charge des frais dont vous aurez dû faire l'avance (frais du Commissaire de Justice, de serrurier, des témoins, de garde-meuble éventuel, etc.…) et surtout, de se « débarrasser » des meubles du défunt.
La seconde étape (pour vous permettre de recouvrer les frais exposés) consistera alors à demander à un avocat de saisir le Tribunal Judiciaire par voie de requête pour obtenir la désignation d'un « administrateur provisoire » chargé de gérer et liquider la succession vacante.
Cet administrateur (Service du Domaine) dressera, dès sa désignation, l'état de l'actif et du passif de votre locataire (voir les articles 809-1 et suivants du Code civil).
Un nouvel inventaire sera réalisé, cette fois-ci avec prisée, par un Commissaire-priseur, un Commissaire de Justice, un Notaire ou encore un fonctionnaire assermenté appartenant à l’administration chargée du Domaine.
Le Service du Domaine réalisera plusieurs investigations et organisera ensuite la vente aux enchères des meubles ou ordonnera leur destruction. A ce stade, vous serez déchargé de votre obligation de les conserver : vous pourrez donc les faire détruire si besoin.
En fonction du produit de la vente, le Service du Domaine établira une proposition de règlement du passif de la succession (voir en ce sens l’article 796 du Code civil), qui sera publiée dans un journal d'annonces légales.
Vous aurez la possibilité de contester ce projet, dans le mois de sa publication, si vous vous estimez lésé.
En tout état de cause, et si vous souhaitez vous faire rembourser des frais d’enlèvement et de conservation des meubles (garde-meuble) et d’éventuels loyers impayés, il faudra faire une déclaration de créance au curateur.
La procédure auprès du domaine est particulièrement longue puisque l’article 810-1 du code civil dispose que :
« Pendant les six mois qui suivent l’ouverture de la succession, le curateur ne peut procéder qu’aux actes purement conservatoires ou de surveillance, aux actes d’administration provisoire et à la vente des biens périssables. »
Important : Si la succession s'avère être déficitaire, il y a peu de chances que vous obteniez un remboursement des frais dont vous aurez dû faire l'avance pour pouvoir récupérer votre logement.
Il est également possible de saisir directement le tribunal judiciaire aux fins de désignation du Domaine, compétents en matière de succession vacante (voir articles 809 et suivants du Code civil). Il s’agit d’une procédure non contradictoire.
Il convient donc, dans cette dernière hypothèse, de saisir le Tribunal pour qu’il confie la curatelle de la succession vacante au Domaine par « requête aux fins de déclarer une succession vacante et voir désigner la Direction Nationale d’Interventions domaniales (DNID) comme curateur de cette succession ».
Il y a lieu de justifier de l’identité de la personne qui sollicite cette mesure (son lien avec le défunt, sa créance, son titre…) et d’accompagner la demande des pièces justificatives.
La décision permet ainsi de voir désignée le Domaine comme curateur de la succession du défunt, avec pour mission de gérer les biens du locataire décédé et de régler, par la suite, ses dettes en procédant à la vente de ses biens jusqu’à apurement du passif de sa succession.
Cette procédure peut être introduite dès lors que personne ne se présente pour réclamer la succession du défunt et qu’il n’y a pas d’héritier connu, ou lorsque tous les héritiers connus ont renoncé à la succession
Ce qu’il faut savoir, c’est que procédure peut s'avérer particulièrement longue.
Vous pouvez également, et en première intention, mandater un généalogiste pour tenter de retrouver des héritiers ou vous rapprocher de la chambre des notaires pour savoir si un notaire a été chargé du règlement de la succession…
En tout état de cause, quels sont les risques que vous encourez si vous ne suivez pas ces procédures ?
Vous risquez, notamment, et pour exemples :
- D’éventuelles poursuites pour vol en cas de manifestation tardive d’un héritier ;
- De poursuites pour violation de domicile (du fait de votre entrée dans le logement sans avoir obtenu d’autorisation préalable).
Je ne peux donc que vous conseiller de vous rapprocher d’un Avocat en droit immobilier pour vous aider dans ces (fastidieuses) démarches.
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